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潘向东:房价上涨是制度安排的结果

发表于 2016-11-22    来源于:和讯网

在房地产正在经历大分化、大转型的当下,房地产企业在分化、并购、转型、跨界、多元化等诸多选项中徘徊,尤其是楼市调控政策收紧之后,购房人在出手还是观望之间彷徨,企业在利润率与规模之间权衡,一场关乎价值与风险的重新判断困扰着行业内外的每个人。


20161130日,由中国建设报社战略支持,和讯网举办的【房地产价值与风险再判断】第七届地产金融创新峰会暨2016中国责任地产论坛将提供解决这些问题的新视角,为此,和讯房产将陆续推出【风云榜】系列策划,剧透一下本次峰会中的重磅嘉宾和观点。


【风云榜•大咖秀】潘向东:房价上涨是制度安排的结果


本期嘉宾:中国银河证券首席经济学家、董事总经理,中国首席经济学家论坛理事潘向东博士


对于中国房地产市场的上涨刚性,潘向东表示,“货币对房地产的影响,只是一个导火索。目前房地产市场出现的“反常”现象,主要是区域资源不均衡、土地财政等制度安排的结果。”


对于明年的货币政策,潘向东认为,明年整体会是货币政策相对宽松环境,但随着大宗商品价格上涨,也可能使货币政策面临压力。


和讯房产:今年前三季度,部分热点城市出现房价跳涨。有人将这一轮房价上涨归因于货币宽松,您如何看待房地产市场的这一轮上涨?


潘向东:仅从货币角度理解中国房地产呈现的上涨刚性,显然是片面的。一般而言,货币的宽松会推动资产价格的上涨,但中国的房地产呈现上涨刚性仅用货币去解释,很容易被证伪。2008年以来,全球都在进行货币宽松,美国实行了量化宽松,欧洲推行量化宽松的同时实行了负利率,日本不仅推行负利率,还推行了量化和质化宽松,就宽松程度而言,他们是有过之而无不及,为何他们的房价没有出现快速上涨?


货币对房地产的影响,只是一个导火索。目前房地产市场出现的“反常”现象,主要是制度安排的结果。


一是资源的不均衡。全国各城市在教育、医疗等公共服务的资源配置方面存在天然的差异,这种公共服务资源差异进一步演化的结果是:差异化的房价,城市的分级。因此,仅仅用“房价收入比”来度量一个城市房价泡沫,显然是没有考虑到中国这种制度安排的特殊性。事实上,一个城市的公共服务水平决定了房地产的内在价值。以房地产的内在价值为基础,我们就能解释为何不同的城市有不同的房价。


二是土地财政政策。1994年分税制推行,地方可以用于发展的税收财政相形见绌。随着1998年住房制度的改革和2003年土地招牌挂等一系列制度安排,以及土地收益划归地方政府的分税制安排,地方政府走向了土地财政的快速扩张,通过土地财政敛取的资金去大力发展城市的公共服务设施。随着城市的进一步发展,地方政府对土地财政的依赖已远大于对税收财政的依赖。


三是土地捆绑金融,防范金融市场风险。通过土地做质押获取的银行贷款和债券市场融资大幅扩张,假若房地产出现大幅波动将面临巨大风险,这就导致地方政府对房地产发展的关心要远大于对本地纳税企业的关心。


总之,公共服务资源分配的不平衡导致需求呈现刚性,由于地方政府通过投放土地的供给和制定交易规则来“做庄”,其结果就是这么多年房价呈现上涨刚性的“反常”。这种问题演绎到一定程度,当城镇化达到一定程度后,会出现一二线城市和三四线城市房价的背离。


和讯房产:目前的市场现状是热点一二城市和三四线城市房地产市场出现严重分化,目前三四线城市还深陷去库存焦虑中,对于三四线的库存消化,您怎么看?


潘向东:三四线城市的去库存,可以通过加大土地流转和户籍制度改革的手段实现,因为我们的城镇化率还有进一步提升的空间,库存将来会消化掉。但消化完之后,会是中小城市人口向大城市聚集的过程。


和讯房产:您怎么看人民币贬值?关于保汇率还是保房价是个伪命题吗?


潘向东:房价上涨产生的最大问题是削弱城市竞争力,包括使企业成本上升。在这种情况下,要维持房价上涨,只能通过汇率贬值,以化解城市竞争力下降。应该说,通过人民币贬值化解城市竞争力下降是一种不错的选择方法。长期看,人民币是否继续贬值,要看国内经济状况。如果经济企稳,贬值不会太明显,如果外贸不好,人民币贬值会是一个好手段。


和讯房产:您对明年的货币政策如何判断?


潘向东:大致判断是货币政策应该是相对宽松,因为整体经济形势不是很乐观。但目前大宗商品价格上涨,会对货币政策产生压力。大宗商品价格上涨,一是会产生传导效应;二是会对于上游周期性产业的复产产生影响,形成新一轮的库存压力,这会延缓经济调整时点,加大结构调整难度,不利于经济的转型。


总体而言,明年整体会是货币政策相对宽松环境,但随着大宗商品价格上涨,也可能使货币政策面临压力。


和讯房产:美国大选会对全球金融市场和中国经济带来哪些影响?


潘向东:现在只能边走边看。特朗普上台后全球化步伐会减缓,会更关注美国国内收入水平状况,是美国回归传统的一个过程。但对中国的影响,还要看后续政策的执行情况。美国大选之后会导致政策的调整,但不会改变中国发展的趋势。