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陶冬:海外房地产投资谈

发表于 2017-07-06    来源于:陶冬

站在纽约中央公园旁的一幢新建豪华公寓的落地窗前,五年前经纪曾经非常自信地说,这些公寓很好卖,全世界的富人都来买。两年前他还剩下一点点这份信心,今天就没有了。纽约的豪宅价格跌了,成交量跌了。伦敦也是这样,新加坡也是这样,迪拜也是这样。


豪宅的最大购买源,一定是本国资金,而这个和该国的信贷周期、财富生成周期关联密切。除此之外,海外资金的流向往往对高端房市的价格影响重大。美国进入了加息周期,金融业的花红已经远不如当年。


豪宅市况的摇摆因素,近年更多和海外资金流入连在一起。西方各国对俄罗斯入侵乌克兰的制裁,使得俄罗斯流入美国的资金突然断流。油价暴挫,打飞了中东投资。中国政府对资金跨境流动的严厉管制,也令大量资金无法出国,签了合同的买家甚至因为资金汇出困难,而不得不违约。


在供应端,各国豪宅均面临着供大于求的局面,而货币政策又开始或准备进入“正常化”状态,流动性依然宽松,不过温和地退出QE已经成为一个全球性的新趋势。


从周期角度看,不少国家的房地产市场似乎已经进入牛市的尾声。由于流动性仍然相对充裕,房市调整也会进进退退,不过由央行政策背书的流动性驱动的一轮强劲房价跳升应该已经成为过去,除了个别市场,此时并非买楼的最佳时机。


不过更长的历史眼光看,世界各国在结构改革上基本都是裹足不前。缺少改革,便缺少可持续的生产力改善,所谓增长复苏不过是货币扩张制造出来的幻影。当经济再次出现下滑时,估计各央行还会重蹈QE老路,极端政策可能变成逆周期政策的一部分。


尽管在未来2-3年各国会有一轮货币政策正常化,笔者认为超低的利率环境还会维持(只是比最低水平高出一些),宽松的流动性也将维持(只是比最宽松状况紧了一点)。有了第一次,货币当局将QE当成政策工具箱中常规手段的可能性相当高。


这意味着什么?这意味着利率水平仍将维持在较低水平,我们放在银行里的钱会不断贬值;同时股票债券估值仍然偏高,资产收益率大幅低于历史平均水平。资产荒可能是未来10-20年无可回避的窘境。


笔者相信,全球范围来看,房地产的租金回报明显高过银行储蓄,换言之存银行不如买砖头。欧美地区的物业回报明显好过债券的收益,应该也好过扣除风险溢价后的股票回报。


纵观世界上的有钱人,除了极少数人(如巴菲特),能够持续在股票市场上赚到大钱的不多,相反在房地产上赚到大钱的不少。房地产投资其实是运用杠杆(如果借房贷)的强制储蓄,只要踩对房市的周期性节奏,赚到钱并不难(不要想摸顶或抄底)。一个房子成功了,抵押出去借钱再买第二个,三个周期之后不富都难。


笔者假设一个持续的低利率时代,把握风险、善用借贷,寻找租金回报明显高过借贷成本的物业,需要耐心,但却是投资房市的王道。另外,由于各国的房地产周期、经济周期和汇率周期各不相同,投资风险亦不相同,中国、香港、台湾的房价均明显高过历史平均水平,居民对目前价格的承受能力不足,租金回报欠佳,此刻入市要小心。


房地产市场有周期,从短周期看,全球范围内货币环境正常化,令市场环境出现变化,入市要谨慎。从市场角度看,亚洲房价偏贵,美国周期已深但仍有区域性故事,机会可能在欧洲,尤其是英国。从长周期角度看,长期低利率环境下储蓄、债券的回报率不佳,股票估值偏高,这是一个新的常态,有稳定收益的房地产项目显得具有吸引力,租金回报超过按揭成本300点以上的物业尤其如此。在短期货币形式面临变局而长期形势依然看好的大格局下,重要的是把握节奏,善用杠杆,规避风险,择肥而噬。