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胡伟俊:明年中国房地产调控不会放松 一二线城市房价会降

发表于 2017-10-27    来源于:胡伟俊

“房子是用来住的、不是用来炒的”。这是最新十九大对中国房地产市场的定调。


如果按照此前几轮传统思维,调控-放松-疯涨-再调控,一些人仍然会选择继续对赌下去。如何理解当下到明年的房地产政策,断层智库日前专访了麦格理集团首席中国经济学家,中国首席经济学家论坛理事胡伟俊。


胡伟俊于2013年加入麦格理,之前在美林证券和中金公司担任经济学家。他取得复旦大学世界经济系学士,北京大学国民经济学硕士,加州大学戴维斯分校博士。


1013日,胡伟俊发表的一篇文章为《房地产核心矛盾在于供需错配  “限购”“控人政策无效》。他提出,过去20年中,土地财政在中国经济中的作用日益上升。地方政府通过将土地注入融资平台,然后用土地作为抵押品,撬动更多的资金进行投资。而这些投资带来更多更好的基础设施,能使土地进一步升值,并带来更多的资金。中国奇迹的一大关键,就是这种能够自我强化的城市化进程。因此,即使政策制定者了解房地产问题的背后是供需错配,而供需错配的背后是土地问题,也很难下决心改变。但不管土地财政在过去如何成功,长期来看,房地产问题如果迟迟得不到解决,其成本要远远大于单个所谓“黑天鹅”事件。


胡伟俊强调,中国房地产市场高房价和高库存并存,高房价的地方供应不足,高库存的地方供应过剩。所以,关键在于放弃计划经济的思路,不是事先规划好人口增长目标,并据此决定土地供应,而是应该根据人口实际流动的情况和房价水平来决定土地供应。


以下为断层智库对胡伟俊博士的对话内容:


断层智库:您最近的文章谈到房地产问题关键是供给失衡,对短期明年房地产前景怎么看?


胡伟俊:我相信明年的房地产政策大概率还是会保持比较紧的状态。


我那篇文章中写的主要是说,对房地产政府会考虑两个问题,一个是考虑经济增长,一个考虑房价上升对财富分配的恶化。


我们看到过去两三年,房价上涨非常多,对财富分配影响非常非常大,特别是对买房和没有买房的群体,这个差距非常非常大。所以我觉得明年短期内,政府的天枰看到财富分配差距已经这么大了,政策重点可能还是在抑制房价上涨方面。


但我那篇文章的核心是说,短期可以这样做,长期持续这么做是很困难的,大势是中国人群从农村三四线城市向一二线城市移动,中国现在住在一线城市的人,在总人口中是非常少的,5%都不到,有一个非常大的人口流动趋势,因此从长期来说是挡不住这个趋势。


另一方面,短期对政府有一个增长和财富分配的平衡,比如说前两年经济增长不好的时候,财富分配就先放一放,房地产就推一下,增长稳定的话,现在以及明年大概就会考虑财富分配多一些。


我那篇文章也说,这是短期的权衡,从长期来说,现在这个状况既对经济不好,也对财富分配不好,一个经济源最重要的是增长和财富分配,如果对这两个都不好的话,那从长期来说是需要改变的。


断层智库:有一种担心是认为,明年如果经济下行压力大,房地产调控会再放松,您似乎不担心?


胡伟俊:这个我不是很担心。中国现在的房地产周期比以前要拉得长,比如说这轮上行周期,一线城市从2015年就开始了,基本上全国从2016年开始,这个上行周期是延续了2年,我不觉得政府会这么快的又去放松。


因为我们上行周期比以前长,那下行周期也会比以前要长,除非明年有很大的经济下滑,但我觉得这个可能性也不是特别大。


从这个角度来说,我不觉得在短期内会放松房地产的调控。但从长期来说,供应是给定的,像北京上海有人口的规划,供应不可能上升,供应是确定的,人口流过来的话,房价从长期来说是很难压住的。


断层智库:我们看到现在谈论比较多的是租赁市场试点,包括之前谈了很多年的房产税,这两个措施短期或中长期是不是也能起到一定效果?


胡伟俊:这是两方面,一方面现在政府花很多时间推租赁市场和共有产权房,类似于香港的公屋和居屋。但这也产生了两个问题,第一、以香港为例,香港人口是700万人,不可能说明年变成800万人,短期内不会有很大变动,但北京上海有个问题是,上海现在有2700万人口,可以明天变成3000万人口,上海是没有边境的,人群可以流动,所以它的人口可以变动很大,很难事前规划说我造多少保障房是够的。


对香港和新加坡来说,是可以规划的。但上海北京是根本没办法规划的,除非就根据户籍人口。


另外,我们看香港的话,一半的人是住在公屋居屋的,但房价还是最严重的问题。不是说住在公屋居屋就不想买房,香港人看到商品房涨那么快,住在公屋居屋的人也想买房,也想上车。


所以不是说造公屋造保障房造共有产权房能完全解决房价的问题。第三方面是,现在规划体现人口目标,但人口目标给定的话,土地供应也确定了,人口如果增加1万人,国土资源部会给定1平方公里的建设用地,如果人口不变的话,建设用地是稳住的,甚至是下降的。


在给定的建设用地里,增加保障房供应,那商品房供应就会更少,那房价可能涨得更快。从这三方面来看,租赁市场与共有产权房,短期有帮助,但很难从根本上解决问题。


房产税一旦推出的话,会对房价产生巨大冲击。但另一方面,房产税就不是小事了,第一、它可能对目前整个税制有一个非常大的影响,就是房产税要增加的话,别的考虑是不是要减税,减什么税,这个系统是要改变的;第二、房产税从征收来说,有很多难度,所以房产税讲了很多年,政府可能要考虑到这不是容易的事情。


我那篇文章中谈到,其实相对比较容易的是,不是先规划土地的供应,然后是人口,再根据人口规划多少土地供应,多少公共服务,而是反过来,根据人口的流动方向,再去决定土地供应,之前做法是先去规划人口供应,再根据人口来规划公共服务,比如医院、教育,到后来发现人口越来越多,原来的规划都不够用了,就得出了,城市拥堵是因为人口流动问题。


反过来说,是因为事先没有规划好的问题。


断层智库:是的,一个是静态的规划,一个是动态的规划。


胡伟俊:对。我甚至觉得,深圳的人口是被低估的,但不管怎么样,人口往大城市流动是一个趋势,特别像中国这种情况。


我文章中也写了,美国人口很多是在小地方,中国最好的肯定在大城市。美国最好的大学大部分都在很小的地方,中国最好的大学还是在大城市。


其实,东亚也是这样的,日本最好的大学在东京,韩国最好的大学在首尔,东亚是有政治、经济、文化中心全部合为一体的,欧美是更加分散化的。


所以像中国这种趋势,人口往大城市流动本身就具有经济自然规律,也有东亚本身政治文化中心合在一起的规律,这两个因素加在一起,再加上中国本身的金融压抑的环境,投资渠道少,把房子当作投资渠道,这些因素叠加起来,大的趋势是这样,很难用政策去挡住趋势。


断层智库:这两年我们看到,似乎在一线城市周边的1.52线城市,逐渐形成一些经济带,比如深圳周边的东莞、中山,包括上海周边,这类城市前景应该还可以?


胡伟俊:对,珠三角是有这个趋势,但上海和北京,可能还没有,北京尤其不明显。


上海6000平方公里的土地,有1800平方公里是耕地,它其实不像珠三角这样的环境。像珠三角这样变成一个大的城市群,像东京都这样是未来的一个很大趋势。而不是打开地图,看到上海周围还是很多绿色。珠三角就没有很大绵延的绿色,珠三角城市群更加成熟。


断层智库:总结来说,明年房价是像今年这样不涨不跌,还是会调整?


胡伟俊:我觉得一二线城市可能会降的,但三四线城市可能会有更多变数。我倾向觉得,明年房地产政策相对来说还是比较紧的状态。


断层智库:那背后货币政策是否维持个偏紧?


胡伟俊:政府压住房价,货币政策是一方面,我觉得更多是它本身的具体措施,包括限贷限购这些具体措施,这些措施基本上还是在那里。比如上海今天取消限贷限购,我相信上海房价会迅速上涨。


货币政策是一个总量的概念,十九大开完,明年开始新的一年的任期,关键是看接下来五年任期对经济增长的想法是怎么样的。最关键是他们觉得经济增长的平台在哪里?是6-7,还是5-6,比如说6%的平台是怎么样,现在中国经济增长接近7%,如果到6%就有一个比较大的下行。从这个角度来说,货币政策也没有必要太放松,如果觉得6%是可以接受的平台。