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李湛:资本介入抬升房租 亟待长效调控机制落地

发表于 2018-08-25    来源于:李湛


作者:李湛,中山证券首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事。唐晋荣,中山证券研究所宏观组主管。


  • 房租暴涨想象引发社会关注:今年重点城市房租涨势比往年更为凶猛,北京、上海、深圳等地20187月房租同比涨幅约20%。租金暴涨严重影响了年轻人、租客的生活质量,引起社会高度关注。




  • 住房租赁市场供求基本情况:从需求端的长期影响因素看,各地区的房租价格水平与当地的经济发展水平、应届生收入保持相对匹配。从需求端的短期冲击因素看,2017年下半年各地政府纷纷出台抢人政策吸引应届生流入,市场需求短期释放,房租增幅较大。但值得关注的是常住人口净流出的北京、上海、天津,也出现了7月租金暴涨现象,可见除了人才引进带来的人口流入、收入因素,还有其他因素影响着租金。从供给方面看,租赁房源供给短期尚未释放,多地出现需求和供给不匹配问题。




  • 今年以来热点城市租金变动情况:全国热点城市住宅租金长期保持增长趋势,但多地在20182季度开始出现增速显著提升趋势,尤其是一线城市(北上广深)和中部崛起明星城市(成都、重庆等)。其中北京、深圳、重庆3城房租涨幅一直保持较高水平,同比涨幅维持在20%左右;上海、广州、天津、成都4城房租涨幅呈扩大趋势。一方面,房租以一定幅度逐渐上涨属于正常现象,但短期内的房租暴涨反映了住房租赁市场的畸形。




  •   近期的租金价格暴涨:资本大量介入垄断租赁市场定价是主因。在去年中央倡导“租购并举”之后,长租公寓市场就成为一个被资本竞相追捧的风口。大量中介公司利用银行贷款等融资渠道获取的资金,恶性抢占大量房源,并达到一定的市场份额,有的甚至达到垄断地位,非常容易获得定价权,人为哄抬价格。




  • 毕业季租房旺季,人才引进释放城市租房需求,而租房监管真空。每年6-7月份正值大学生毕业季,随着大量应届生走入社会,为租房市场带来一大批需求量。另一方面,一些中部城市例如成都近期已出台一系列人才引进政策,大批新型人才涌入,租房市场需求释放。而不少中介公司借此时机坐地起价,甚至恶性囤积房源,造成严重的供给不平衡。从监管层面来看,不论在数据获取、行业规范、供应机制、还是在租客权益保护等方面,都存在大量的监管空白地带。这直接导致了租赁市场各方信息不对称,既不利于市场稳定,也使得对租赁市场的调控手段较为有限。


  • 热点城市租金上涨的后续影响分析:从消费层面来看,房租的上涨相较房价的上涨,对消费的挤出效应更加明显。房租上涨将直接抬升租户短期内生活成本,降低其他商品或服务的消费水平。这对于现代年轻人的消费影响以及一个城市的发展竞争力影响都是极为负面的。




  • 从政策的角度看,庞大的租房人群,不断增长的市场规模,使得住房租赁正成为一个更具影响力的重要行业,因此近期需要政府部门对资本竞先涌入、垄断定价的行为予以制止。同时,由于租赁市场有明显的地域性特征,政策从中央到落地,既要结合当地实际情况,又需要有人力、物力、财力去支撑,短期内难以形成较好的落地实施措施。就近期监管部门对一些租赁中介的约谈方式,难有成效。未来需要建立一个系统性、有效性、尊重市场以及消费者选择的长效监管机制。



问题提出


随着高校毕业生离校,租房需求大增,租房市场活跃,租金往往在毕业季上涨。但今年这一波房租涨势比往年来势凶猛。数据显示,北京、上海、深圳、广州、成都、重庆六地20187月房租同比分别上涨了21.89%16.45%29.68%21.65%30.99%26.45%,平均涨幅超20%。近期租金暴涨尤其对新进入职场的年轻人产生较大负面影响,也引发市场的高度关注。


如何看待近期的租房市场价格暴涨?背后的逻辑是什么?等等问题对于研究租赁市场前景和居民消费走势都极为必要。我们初步梳理了租赁市场的基本情况,从供需、资本、政策角度分析近期热点城市租金价格暴涨的原因,并对未来租赁市场走势做出研判。


全国热点城市租赁市场整体情况

1.1市场供求基本情况


从需求角度看,住房租赁市场的新需求主要产生于城市新流入的应届毕业生,租金上涨与新流入人口数量及其购买力有关,具体表现为城市经济发展水平、当地人才引进政策、应届毕业生收入水平三个因素。


经济发展水平和应届生收入情况长期保持相对稳定,对当地住房租金起支撑作用,是住房租金的长期影响因素。经济发达程度、应届生收入与住房租金保持相对匹配。经济发达地区的应届生收入较高,房租也较高,相应地,次发达地区房租较便宜。如图1所示,北京、上海、深圳3地应届毕业生平均月收入高于其他城市,分别为7114元、6662元、6231元,当地住房租金分别为92.33//m^274.48//m^278.30//m^2,排名全国前三。次发达地区重庆、成都的应届毕业生月收入在5000元左右,相应的房租约为30//m^2 。总体上看,各地区的房租价格水平与当地的经济发展程度、应届生收入保持相对匹配。


从需求的短期冲击因素看,2017年下半年各地政府纷纷出台抢人政策吸引应届生毕业生流入,市场需求短期释放,房租增幅较大。各大城市加入抢人大战,纷纷降低落户门槛,提高人才落户补助,以吸引人才和应届毕业生落户就业。如成都出台大学生凭毕业证即可落户、人才公寓优惠等政策;杭州推出大量吸引国际人才的资助补贴,创业资助可高达1亿;南京降低落户门槛,提供租房补贴和创业补贴等。如表1所示,抢人政策的人口吸引效应明显。深圳、广州、杭州、重庆吸引大量人口流入,深圳2017年人口新增约62万人,广州约45万人,重庆杭州接近30万人,短期人口流入带动租赁市场需求迅速增加,形成供需不平衡,房租增幅较大。但值得关注的是常住人口净流出的北京、上海、天津,也出现了7月租金暴涨现象,可见除了人才引进政策、人口流入因素,还有其他因素影响着租金。


从供给方面看,租赁房源供给短期尚未释放,多地出现需求和供给不匹配问题。如表1所示,深圳2017年的人口增量高达62万人,预计2018年新增人口超65万,而20185-7月新增房源16.76万套,这远低于上海的新增房源42.39万套。此外广州、重庆、杭州的供需不匹配问题也较为严重,新增人口规模均超25万人,但新增房源却和新增人口6.5万人的南京差不多。



1.2今年以来热点城市租金变动情况


今年全国重点城市住宅租金快速增长,多个城市同比增幅超20%,其中成都7月租金同比增幅超30%深圳、重庆、天津、北京、广州5城的7月租金同比增幅超20%。如表2所示,全国重点城市住宅租金长期保持增长趋势,但多地在20182季度开始出现增速显著提升趋势,尤其是一线城市(北上广深)和中部崛起明星城市(成都、重庆、杭州等)。其中北京、深圳、重庆3城房租涨幅一直保持较高水平,同比涨幅维持在20%左右,北京和深圳20181季度的月房租同比涨幅分别为27.03%26.54%2季度同比涨幅为18.08%25.87%7月同比涨幅再次扩大分别为21.89%29.68%,增速较快。上海、广州、天津、成都4城房租涨幅呈现扩大趋势,比如广州月房租1季度同比增幅13.47%2季度增幅扩大到15.75%7月增幅已达21.65%,上海、天津、成都涨幅趋势类似。


房租涨跌与市场供求相关,房租以一定幅度逐渐上涨属于正常现象,但短期内的房租暴涨反映了住房租赁市场的畸形。如表2所示,厦门房租20181季度同比增幅为1.50%,表现较为稳定,但2季度增速提高10个百分点,增速提高过快,反映出住房租赁市场存在一些问题。接下来,我们将分析租金价格暴涨的原因。


2.租金价格暴涨的原因分析:资本大量介入垄断租赁市场定价是主因


2.1 房价盘整与租金暴涨现象值得关注


 2016年的9.30房地产系列调控以来,房地产调控收紧政策已持续两年多,并形成了短期管控和长期长效机制并举的调控措施。长期高压式房地产调控政策,坚持“住房不炒”,打破了市场对放松房屋产权交易限制的期望。房屋产权交易强监管下,多地房价震荡盘整。如图2所示,虽然2016年出台了房地产调控政策,但房地产市场余热未减,环比增幅较大,2017年以来北上广深四城房价环比增速持续回落,北京和深圳甚至在2017年下半年出现环比负增长。房价增幅回落,未来房价上涨预期被打破。资本追利条件下,通过房屋产权交易实现资本增资的投资逻辑转换为通过租金上涨实现资本收益的投资逻辑。


买房和住房从不同交易市场解决住房需求,从逻辑上讲,房价和租金应表现为协同上涨或下跌趋势。但从数据看,房价与租金在某种程度上有此消彼长的特点。住房租金经历2016年震荡回调后,在2017年稳起回升,尤其是2018年上半年增幅较大,与住宅价格走势相反。2016年房价环比增长,住房租赁价格却表现冷淡,出现环比下跌。2017年、2018年房价盘整,环比涨幅接近0%的情况下,却迎来住房租赁的涨价高峰期。如图3所示,除了季节性因素,每年6-9月份租房高峰期租金上涨外,2017年下半年起住宅租金有明显的加速上涨趋势,租金出现三波涨势,月环比增幅约5%


总之,房价盘整和租金暴涨表现出时间上的相呼应,价格上的此消彼长特点。


2.2大量资本转入长租公寓


在去年中央倡导“租购并举”之后,长租公寓市场就成为一个被资本竞相吹捧的风口。与此同时,魔方公寓、蛋壳公寓、自如、新派公寓等规模化租赁企业因备受年轻租房一代的青睐,而大肆侵入租房市场。曾任我爱我家集团副总裁的胡景晖直指,以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%40%在争抢房源,人为抬高收房价格,而且这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨。我们以北京、上海以及深圳三个自如最先占领租房市场的城市为例,在自如进驻上海、深圳的2015年之后,两地房租同比均出现大幅上升。据公开数据显示,同一个小区,同样的户型,装修差距不大,但由中介托管的房源比非托管的房源贵22%。我们不排除其他因素导致的房租上涨,但资本力量的介入,确实是哄抬房租上涨的原因之一。而另一方面,由于资本力量的强大,一些中介公司利用银行贷款等融资渠道获取的资金,恶性抢占地铁沿线以及热门商圈附近大量房源,抢占一定的市场份额,有的甚至达到垄断地位,上半年一线城市的长租公寓流量已达到整个租房市场的10%-15%。目前一些大的平台甚至掌握着一个城市的几十万套房源,这形成了一定的区域性垄断,可以获得房屋的定价权。房租价格上涨也就成为了必然。


2.3毕业季租房旺季,人才引进释放城市租房需求,租房监管真空


每年的6-7月份正值大学生毕业季,随着大量应届生走入社会,为租房市场带来一大批需求量。据人力资源和社会保障部统计,2017届全国普通高校毕业生已达到795万人,预计2018年将达到820万人。2018年,北京地区毕业生接近30万人,且75%的毕业生选择留京直接就业,较大的需求量使得租房市场迎来旺季,而随着应届生的平均薪资水平的提高,房租价格也水涨船高。另一方面,通过以上数据分析我们发现,7月房租涨幅最高的城市并不是北京与上海,而是成都市,这与成都市近期出台的一系列人才引进政策相关。据统计,在去年7月学历落户政策出台后,全市至今共登记本科以上人才超过10万人,加之全市流动人口统计,预测租赁人口大概在280万人左右。而目前成都的可租赁房源仅为150万套,2018年新增仅为8万套。在大举引进人才的同时,却没有提供足够的出租房源,使得租房市场出现严重的供不用求现象,从而引发成都房租整体大涨。


随着今年上半年楼市监管加压,房地产销售市场上的炒作力量正在逐渐退出。而目前的住房租赁市场,虽然出台了一些相关的政策,但是并未完全细化落地。梳理我国租赁政策不难发现,在数据获取、行业规范、供应机制、租客权益保护等方面,都存在大量的监管空白地带。这直接导致了租赁市场各方信息不对称,既不利于市场稳定,也使得对租赁市场的调整手段较为有限。因此前期对购房价格炒作的资本力量转向了监管较为薄弱的租房市场,随着炒房价被大力整治、房屋买卖市场冷却,炒房租成为炒作力量的下一目标。从可供出租的房源来看,楼市调控政策的最终目的是让房子回归居住属性。这意味着通过限购等政策,市场上的现有房源会更均匀地分散到刚需户手中,流转到租赁市场的房源会逐渐变少,房源下降而导致的租房市场供需不平衡的矛盾也将更加凸出。


3.热点城市租金上涨的后续影响分析


3.1如果资本垄断市场导致房租上涨持续,对年轻人的消费挤出效应可能会很明显


国内住房消费占比过大,从而挤占其他服务消费空间。与房价上涨相比,房租上涨对居民生活成本的影响将更为明显,这是因为房价上涨过程中,居民可通过住房贷款来进行弥补,但是房租上涨将直接抬升租户短期内生活成本,降低其他商品或服务的消费水平。根据公开数据显示,20%被认为是房租与收入比较为理想的比例,既能保证居民基本的消费生活,也能维持租赁市场的稳健发展。但目前我国大部分重点城市房租收入比远远超过这个数字,以北京市为例,房租与收入比已经高达45%。从国家统计局公布的数据显示,7月社会消费品零售总额同比增长8.8%,增速较上月回落0.2个百分点,主要品类消费增速均有所下滑。房租的持续上涨,对于推升通胀水平以及消费挤出等负面影响难以避免。


3.2 预计租赁市场监管难以短期落地,乱象亟需长效机制管控


针对近期的租房市场乱象,监管部门已对多家长租公寓公司进行约谈,但目前仍未出台相关有效监管措施。由于租赁市场的分散性以及多变性,目前针对其的监管条例少之又少。在国家统计局的官方口径中,对住房租赁市场的统计指标远少于买卖市场,仅有“租赁房房租”指数一项。在缺乏一手数据的情况下,监管者主要从各大中介机构处获取租赁数据。但这些机构的市占率有限、经营策略不同,统计口径亦有差别,即使将各家的信息拼凑起来,也很难反映出市场全貌。由于数据的缺失,近年来对于租赁市场的监管通常仅以“约谈、检查”等手段为主,效果不甚明显。同时,租赁监管的难以落地还存在于租赁市场有明显的地域性特征,政策从中央到落地,既要结合当地实际情况,又需要有人力、物力、财力去支撑,短期内难以形成较好的落地实施动力。庞大的租房人群,不断增长的市场规模,使得住房租赁正成为一个更具影响力重要行业。但监管并非简单的约谈,和住宅交易市场的相关调控一样,房屋租赁市场也需要系统性、有效性、尊重市场以及消费者选择的监管体系,需要一个长效监管机制。


目前资本运作下的租房市场隐藏着巨大风险,长租公寓中介公司利用租金的期限错配,短期内大量抢占房源扩大市场规模,一旦某一处资金链出现断裂,将引发巨大信用风险,长租公寓市场也将面临崩盘风险。从政策的角度看,我们认为政府需要对租赁市场出台实质性的有效监管政策,对垄断定价行为介入制止。否则,随着房租的持续性上涨,可能对消费、城市的竞争力等产生长期负面影响。