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伍戈:地产两难

发表于 2019-06-26    来源于:伍戈

 核心观点:


1.今年以来随着部分城市房价不断走高,各地限制性的调控政策层出不穷。受此影响,近期房地产数据呈现全面下滑态势,各界对宏观经济的悲观情绪油然而生。在外部不确定性加大的背景下,如何看待控房价与稳增长的两难困境,未来房地产市场何去何从?


 2.过去一年多来房地产市场整体韧性十足,这与因城施策的调控不无关系。尽管今年棚改规模锐减,但随着银行间市场利率向房贷利率的不断传导,利率下行对销售的拉动或将对冲棚改的拖累。未来商品房销售难言大幅下降,房地产市场仍有望保持一定韧性。


3.尽管如此,目前土地财政及稳增长压力下,房地产政策似有待调整。但在商品房整体库存偏低背景下,随着房贷利率下行,房价上涨压力势必掣肘政策放松。与过去经济下行周期不同的是,居民高杠杆率的现实或使得控房价和稳增长的两难天平更向前者倾斜。


4.展望未来,利率与棚改对冲之下全年住房销售仍具韧性,但考虑到高房价约束,部分城市调控收紧或使房地产相关数据温和下行。面对外部经济的负面冲击,本轮国内对冲政策的着力点或并非房地产,而是以旧改为代表的基建投资及债券等融资方式的创新。

 

一、引言


今年以来随着部分城市房价的不断走高,各地限制性的调控政策层出不穷。受此影响,近期房地产数据呈现全面下滑态势,各界对宏观经济的悲观情绪油然而生。在外部不确定性加大的背景下,如何看待控房价与稳增长的两难困境,未来房地产市场何去何从?

 

二、地产韧性是否犹存?


从地区结构性的视角来看,与过去全国一刀切的统一调控相比,近年来因城施策下的商品房销售增速明显平稳。本文中的销售都指销售面积。因城施策是当前房地产调控的主旋律。在压实地方政府调控主体责任的要求下,各地政府可根据当地的具体状况制订一些宽松或紧缩的房地产政策。过去一年多来房地产市场整体韧性十足,其实与因城施策的调控思路不无关系。

 

从全国总量性的视角来看,尽管今年全国棚改规模锐减,但随着银行间市场利率向房贷利率的不断传导,利率下行对整体销售的拉动或将对冲棚改的拖累。初步测算,棚改规模的减少会拖累商品房销售同比增速10个百分点左右。但按照银行间市场利率领先房贷利率大约七个月的历史关系,随着银行间市场利率向房贷利率的不断传导,利率下行对销售的拉动或将很大程度对冲棚改的拖累。

 

三、地产难在何处?


与过去几轮经济下行周期不同的是,当前居民的杠杆率已处历史高位,各界对于高房价的容忍度似乎明显降低。在商品房整体库存偏低背景下,随着房贷利率下行,房价上涨压力势必掣肘有关政策的放松。

 

观测历史数据发现,当土地成交价款增速转负时,房地产政策放松的窗口往往随之打开。然而今年以来,土地成交价款增速已连续四月为负,但政策仍没有整体放松的迹象。这或许预示着居民高杠杆率的现实使得控房价和稳增长的两难天平更向前者倾斜。

 

展望未来,虽然利率与棚改对冲之下全年的商品房销售仍具韧性,但考虑到当前高房价的约束,部分城市调控政策收紧或将使房地产相关数据温和下行。面对外部经济的负面冲击,此轮国内对冲政策的着力点或许并非房地产,而是以旧改为代表的基建投资及债券等融资方式的创新。

 

四、基本结论


一是过去一年多来房地产市场整体韧性十足,这与因城施策的调控不无关系。尽管今年棚改规模锐减,但随着银行间市场利率向房贷利率的不断传导,利率下行对销售的拉动或将很大程度对冲棚改的拖累,未来商品房销售难言大幅下降,房地产市场仍有望保持一定韧性。


二是当前较大的土地财政及稳增长压力之下,房地产政策似乎有待边际调整。但在商品房整体库存偏低背景下,随着房贷利率下行,房价上涨压力势必掣肘政策放松。与过去经济下行周期不同的是,居民高杠杆率的现实或使得控房价和稳增长的两难天平更向前者倾斜。


三是展望未来,利率与棚改对冲之下全年商品房销售仍具韧性,但考虑到高房价的约束,部分城市调控收紧或使房地产相关数据温和下行。面对外部经济的负面冲击,此轮国内对冲政策的着力点或许并非是房地产,而是以旧改为代表的基建投资及债券等融资方式的创新。

 

【作者】

伍戈:长江证券首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事,曾长期供职央行货币政策部门,并在国际货币基金组织担任经济学家。中国经济学最高奖“孙冶方经济科学奖”获得者,并获浦山政策研究奖、刘诗白经济学奖、远见杯宏观预测亚军。中国金融四十人论坛成员。

文若愚:长江证券研究员。

詹的、陈益津:长江证券实习研究员。

 

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