Home 专家文章

孙明春丨香港经济展望:2020年持续衰退

发表于 2020-01-11    来源于:孙明春

香港经济于2020年有较大几率会陷入持续衰退。经济衰退对房地产及金融市场造成的影响可能在2020年下半年会更明显。


----------------------


2019年下半年,香港经济大幅度下滑。实际GDP2019年三季度同比下降了2.9%,为近十年来首次出现负增长,其中,固定资本形成(即投资)与私人消费均大幅缩水(图1)。到目前为止,2019年四季度发布的部分高频数据出现了数十年来最低值,暗示经济已经陷入了技术性衰退。展望2020年,我们预计经济衰退将会持续,其衰退对房地产和金融市场的滞后影响将逐步显现。

经济活动急剧恶化


20196月起,占香港GDP90%的服务业急剧恶化。访港游客数量遭遇断崖式下跌。201911月,访港旅客总量同比滑落55.9%,仅次于2003年“非典”时的情况(图2)。其中,占访港游客总量70%以上的大陆访港游客数量下滑58.4%,为自1997年来最大单月跌幅。由于游客人数骤减,旅游业及零售业遭遇严重打击,其中香港零售业连续十个月出现负增长。201910月,香港零售业销售量同比下降26.4%,为有记录以来的最大降幅,11月份的数据略有改善,但仍然下降了25.3%(图3)。

由于2019年全球经济增长普遍放缓及中美贸易战不断升级,香港对外贸易也受到了一定影响。2019年三季度,进出口双双滑落,同比分别下降10.8%8.6%。作为一个开放型经济体,香港的进出口贸易总额约为GDP3.7倍,因此国际贸易活动的下降会对本地相关服务产业造成一定打击。


经济活动的放缓促使香港的失业率从1月份的2.6%升至11月份的3.2%,创三年来新高(图4)。零售业失业率攀升至4.8%,餐饮及酒店业失业率更是达到了5.6%,为2011年以来最高。值得注意的是,香港劳动力总数于201911月下降了0.4%,其中下滑最大的行业为批发业(-27.1%)、贸易业(-11.1%)、零售业(-10%)及餐饮酒店业(-4.9%)。劳动力的下降可能掩盖了就业市场的恶化程度,尤其是在那些受影响最严重的行业中。

房地产及金融市场有涨有跌


尽管经济不景气,香港的房地产市场表现相对稳定。部分区域的住宅价格有所下降,而在另一些区域则继续上升。201911月,香港岛C类私人住宅物业价格较6月的峰值下跌了7.3%,在新界区也下跌了8.2%,但在九龙区则上涨了9.8%。住宅物业的租金也因区域不同而涨跌互现。在6月至11月期间,香港岛C类住宅物业租金下降了2.9%,但在九龙区和新界区则分别上升了0.8%1.8%。商业地产市场与住宅市场情况类似。在6月至11月期间,香港岛和新界区的零售物业租金分别下跌了12.9%5.7%,而九龙区则上涨了5.2%


我们认为,经济衰退对房地产和物业租赁市场的影响至少要滞后三到六个月。通常,香港的业主会要求租客在租约到期前很久就做出续租决定。续租协商谈判通常在现有租约到期前六个月左右开始,并且必须在到期前至少三个月做出是否续签的决定。考虑到8月份前后社会紧张局势显着加剧,大多数企业家直到2019年四季度才意识到未来几年潜在的财务风险的严重程度。如果部分企业家在2019年四季度决定,除非获得大幅度的租金折扣,否则就会结束业务经营、不再续签。考虑到这一决定早于租约到期日约三个月,部分企业家不续约的决定对零售场所和办公室租赁市场的影响要到今年一季度才会显现出来。一旦租金收益率开始全面下降,房地产价格应该会快速跟进。


香港金融市场表现良好。尽管波动较大,但恒生指数(HSI)全年依旧上涨了大约9%2019年,IPO市场表现活跃,为金融服务业的繁荣提供了坚实的支撑。香港货币环境稳定,银行业也比较健康。11月,银行存款、基础货币和广义货币M2分别同比增长了4.5%1.8%4.4%。截至目前,尚未看到大量资本外流的迹象。


2020年香港经济将持续衰退


如果我们对房地产和物业租赁市场的滞后反应分析正确,那么商铺和企业的结业将在2020年一季度显著增加,这会导致更高的失业率、更低的购买力和更低的消费,进而有可能形成经济下行的恶性循环。除了因公司结业而失业的雇员外,一些跨国公司的外籍员工或来自内地的员工也可能选择在奖金发放季(通常在一季度)之后辞职并离开香港,以便找到一个更加安定的工作生活场所。由于2019年四季度暴力事件的升级,一些家庭可能会考虑离开香港移居海外,但这些家庭大多需等孩子在20206月学年结束后方可离开香港。因此,2019-2020学年结束后,第三季度可能会出现另一波辞职移民潮。由于计划举家搬离香港的家庭大多较为富裕、或者是在香港就业的专业人士,因此他们离开后香港的中高端消费市场可能会进一步减弱,并给已经受到严重影响的零售业和餐饮酒店业(及其相关的就业市场)带来更大的压力。


当专业人士及富裕家庭离开香港时,中高端住宅物业的租金可能会进一步下跌。部分离港人士可能决定出售其在港不动产、将其银行存款和金融财富转移到海外、甚至出售其所持有的股权。因此,2020年下半年,房地产和金融市场受到的影响应该会越发明显。更重要的是,高端专业人才的流失将在长期损害香港的国际竞争力,并损害投资者信心。综合所有这些因素,我们认为这次经济衰退应该比2009年金融海啸后的经济衰退持续时间更长、程度更深。