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连平:期待看到上市房企经营中更真实一面|中国上市房企竞争力研究

发表于 2021-06-15    来源于:连平

 

 

2021年中国上市房地产企业综合竞争力研究与评估成果》将成为评判中国房地产企业综合实力及行业地位的重要标准。

 

未来一二线城市群及其都市圈将成为房企主战场,为行业提供结构性机会。植信投资首席经济学家兼研究院院长连平认为。

 

长期以来,连平主要研究宏观经济运行与政策国际金融中心及世界经济理论等。近年来多次出席国务院领导主持召开的专家咨询会议,为高层决策提供意见和建议。对于房地产行业他也多有研究。

 

站在“十四五”开局之年,房地产行业正式迈入下半场,变局亦由此拉开一方面,外部环境不确定性加剧另一方面,地产行业生存模式已变。新周期、新环境下,我国上市房企面临的主要问题是什么?如何才能提高竞争力,实现更好的发展?

 

对于这些摆在前面的问题,连平认为要把握好人口与都市圈趋势,同时做好企业经营,谋局发展。

 

“期待看到房企经营中更真实的一面。”连平说。

 

客观反映中国房地产行业总体经营状况和发展态势6月25日在北京将举行一场围绕“2021年中国上市房地产企业综合竞争力研究与评估成果发布会”的重要论坛大会旨在发布最新研究成果并公布“2021中国上市房地产企业综合竞争力榜单”,为政府房地产调控提供参考,同时反映企业竞争力优势,查找弱项和风险隐患,为各类投资者提供参考,搭建房地产行业投融资平台。

 

这将成为评判中国房地产企业综合实力及行业地位的重要标准。

 

中国房地产报:从长期研究来看,您对于中国房地产市场有何判断?

 

连平:第一,未来5年我国房地产市场增量将处于高位。

 

一方面农村人口市民化推进将释放增量需求根据普查结果2020年我国户籍人口城镇化率为45.4%,较2016年提升了4.2个百分点略慢于常住人口城镇化率增长幅度,但流动人口却大幅度增加“十四五”期间解决这部分人群基本保障问题就变得尤为重要,这当中包括了就业、住房、医疗、教育等领域的社会保障问题。以住房问题为例,未来一个时期,房地产市场首要问题便是着力解决大城市住房突出问题,特别是针对困难群体和农业转移人口、新就业大学生等新市民住房问题。

另一方面在新型城镇化建设大背景下人均住宅需求将进一步提高。历史数据显示,我国人均住宅面积增量与城镇化率增量关联度极高。改革开放以来的42年时间内,我国城镇化率每增长1个百分点,新增人均住宅面积约0.78平方米预计到2025年,我国城镇人口将达到9.59亿,城镇人均住宅建筑面积将升至45平方米;与此相适应,2021-2025年,平均每年住房建筑面积需求超过10亿平方米,整体房地产行业建筑需求依旧会保持长足的发展。

 

第二, 人口周期导致房地产需求长期放缓

 

劳动人口下降及老龄化率上升影响长期房产购置能力。从历史经验来看,城镇化和老龄化对房地产需求和投资中长期趋势产生重要的影响。七普数据显示,过去10年劳动人口数量占比大幅下降,202015-59岁人口规模为89438万人,比201093967万人下降了约4500万人。老龄化方面,65岁及以上人口占比分别达到13.5%,比20108.87%上升了4.63个百分点。对我国房地产行业而言,老龄化率不断上升对房地产需求抑制作用是深远的。总体而言,预计“十四五”时期,我国人口总量仍将保持增长。结合人口结构迭代成因以及生育率的判断,并参考国内外权威机构的测算,预计到2025年前后人口总数达到阶段性高峰的14.2亿-14.5亿此后可能逐步回落

 

第三, 人口向发达区域进一步集聚,分化特征明显,给行业带来结构性机会。

据统计显示2020年,东部、中部、西部、东北地区的人口占比分别达到39.39%、25.83%、27.12%、6.98%2010年相比,东部地区占比上升2.15个百分点,西部地区人口占比上升0.22个百分点,而中部和东北地区的人口占比分别下降0.791.2个百分点。从城市群角度看,过去10年,珠三角和长三角人口净流入分别为2160万和1800万领跑全国尔滨、春等东北地区人口净流出1100万

 

从中长期看重点城市群和核心城市将承载更多产业和人口,成为房地产行业新的成长点,拉动房地产市场进一步发展。从全国人口分布来看,沿江、沿海地区劳动人口居多。根据19个城市群人口统计测算来看,长三角、珠三角和京津冀城市群,其人口数量均超过1亿人口,但从趋势上来看,珠三角和长三角未来吸引劳动人口的能力相对更强。在内陆方面,成渝经济区、中原和长江中游经济带未来经济发展的潜力较大。展望“十四五”时期,房地产企业将相应增加对上述城市群布局力度,相应地房地产行业占当地GDP比重有可能上升,这些区域房地产市场仍将有良好发展前景。

 

中国房地产报:新市场形态下,上市房企应如何增强竞争力?

 

连平第一抓住一二线城市群和都市圈带来的结构性机会

 

纵观全球城市化发展历程,成熟的都市圈形成都与资源要素双向流动紧密结合。未来农村和中小城市人口将继续向大城市流入,北上广深和内陆各省核心城市将吸引更多人口净迁入,都市圈建设进入快速发展阶段;与此同时,全球一些发达都市圈内依附的中小城镇的GDP对都市圈贡献率也不小,这是我国城镇化建设有待补齐的短板之一。“十四五”规划期间,部分有特色的县域房地产市场也存在良好发展机会。相应地,房价也将表现出分化的走势,购房者对热点城市的住房青睐有加。未来一二线城市群及其都市圈将成为房企“主战场”,为行业提供结构性机会。

 

第二,把握好行业集中度进一步上升带来的机会

 

当下房地产市场主体分化态势有所加快这对整个房地产行业来说更多是带来积极因素。过去10年,房地产行业集中度一直在上升。销售金额排在前50的房企CR50占市场份额2011年的20.9%升至2020年的55%,预计“十四五”期间这一趋势仍将延续,但增速可能有所放缓。

 

未来市场主体结构将更为合理近两年房地产行业面临的挑战不断贸易摩擦和疫情冲击导致一些规模相对较小资金管理能力较弱的房地产企业退出了市场相应地,剩下规模较大的房地产公司抵御风险能力相对较强,有助于整个市场应对风险能力的提升。

 

大型房企通常获取土地相对成本较低,同时在银行融资利率水平也明显低于小型房企,未来大型房企市场占比提高有助于控制房价上行压力。随着行业集中度提升,宏观调控政策落地效果也将得到提升,这对房地产行业应对未来可能的风险和不确定性更为有利,有助于调控政策落地市场保持健康发展,有能力的房企应把握好其中机会。

 

第三,加大融资多元化力度,财务管控能力跨上一个台阶。

 

房地产金融监管政策意在建立规范和长效机制。2020年三季度开始,金融监管部门对房地产融资采取了一系列针对性调节措施。前有“三道红线”,对房企资产负债水平和结构提出新要求;后又发布银行业金融机构房地产贷款集中度通知,对银行房地产贷款的结构提出要求,包括适当控制居民购房贷款规模,严防利用消费贷、首付贷资金违规加杠杆行为;对房企加强融资管控,包含贷款、信托及境内外债券融资等。

 

未来商业银行房地产开发贷款增速会有所放缓,在银行信贷余额中比重会在稳定运行中有所下降。在“三条红线”管理下,部分房企杠杆水平较高,负债规模增长将有所放缓,房地产开发企业需要寻求更多元化的融资方式,尤其是在直接融资领域。

 

第四, 适度下调长期投资回报率预期

 

一二线城市逐步从增量市场为主转为存量市场为主。截至2020年末,一线城市二手房销售套数均已超过新房销售2倍,其中,北京和上海二手房销售套数已经是新房销售的3倍以上,这意味着存量房时代将逐步来临。借鉴海外房地产行业发展历史来看,美国当前(截至2021年4月)成屋销售与新屋销售的比例为6.8:1,未来我国二手房市场发展潜力巨大。

 

从行业利润角度出发,存量市场更注重运营服务,利润率一般较开发业务要低一些,经营也更多元化。因此,无论从做好财务管控,有效降低财务杠杆率;还是业务结构中增添存量房市场角度考虑,房企都有必要在长期战略规划层面做好预期管理。建议适度调低长期投资回报率,打造可持续经营发展战略,避免盲目追求高增长和高回报,适当降低风险偏好,保持稳健发展。

 

中国房地产报:中国房地产报、中房智库、中国房地产上市公司指数研究课题组定于6月中旬举办“2021年中国上市房地产企业综合竞争力研究与评估成果发布会”。对于这次活动,有什么期待?

 

:期待看到房企经营中更真实的一面,也希望看到更多真实全面的房企竞争力情况。从经营数据上来说,主要包括盈利能力、土地储备、公司现金流、库存周转等能够真实反映企业竞争力的数据。从房企战略层面来说,对未来转型是否有较为明确的方向,包括融资结构调整、新开发区位选择、针对存量市场为主的服务模式转变、房企精细化管理升级等情况,能够更加综合地体现当前房地产行业竞争力全方位内容。