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李奇霖:从金融数据看居民购房的需求和压力

发表于 2022-03-14    来源于:李奇霖

首席嘉宾:李奇霖(红塔证券研究所所长、首席经济学家,中国首席经济学家论坛理事

首席记者:张菁(CCEF研究院 宏观研究员)


首席连线:李老师您好,我是首席经济学家论坛的研究员张菁。从总量上看,2月新增社融1.19万亿,远低于市场预期。从结构上,我们可以看到居民户中长期贷款出现了自统计以来首次的负增长,减少459亿,其中主要是由房贷构成,一方面印证了居民购房需求疲软,另一方面是否反映居民本身还本付息的压力已经过高呢?


李奇霖:2月份的金融数据最值得市场关注的就是您刚刚提到的,居民中长期贷款竟然下降了459亿。自从有此项数据统计以来,这还是第一次负增,过去2008年全球金融危机,2020年初新冠疫情的居家隔离,都没有出现过这个情况,更何况2月份的时点还是在地产刺激政策出台之后,所以这里面可以说明一个问题,就是房地产的信心还是没有完全修复。虽然有一些春节的季节性因素在里面,因为一般来讲春节的时候,房贷都会往下走一点,但负值之前确实是没有出现过的。


我个人认为原因主要有以下几点:第一个就是房企频繁的负面舆情,割裂了居民部门的对开发商的信任,这是过去房地产调控从来没有过的一个新情况,因为过去的预售模式是先付款后交房,之所以快周转比较顺畅,主要是因为购房者对品牌房企的信任,但现在随着头部房企的负面舆情不断发酵,甚至有一些中小开发商逃路的现象增多,这就导致购房者对预售回款的模式越发的不信任,信心被削弱。第二个就是春节的返乡置业需求,应该是受到疫情的影响。因为返乡置业一般都是在过年的时候才会有一个很明显的需求,关键就在于疫情的影响冲击了生产、生活服务业,再加上刚刚讲到的疫情返乡困难,所以导致了很多购房者,一方面回不去无法返乡置业;另一方面就是疫情对生产、生活服务业的影响,导致部分居民部门的首付可能不足,收入预期也不够稳定,也就不得不推迟买房的计划。第三个就是目前的房地产税迟迟没有落地,导致居民部门形成了一个长期观望的状态。还有一点,就是疫情的反复也导致了很多居民部门形成了超额储蓄,花不出去,因此会有一些提前还贷。提前还贷同时又不借贷,那自然而然居民中长期贷款的额度会有所下降。


从这几点原因来看,目前房地产政策对需求的刺激影响还不是特别的高,我觉得这里面最大的一个原因就在于,需求的基础受到了动摇,所以政策的推出对其改善效果自然比较弱,这个就是我个人对居民中长期贷款的一个理解。